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楼市是最值得警惕的经济泡沫

发布时间:2021-01-07 14:27:52 阅读: 来源:搪玻璃反应釜厂家

摘要: 这首先就要了解,当前中国楼市已经发生了深刻而微妙的转变,“结构性过剩与结构性短缺并存”逐渐取代了“总量供不应求”。去库存,关键是去三四线城市的房地产库存。

【中央再三强调去库存】

近日,中央高层非常罕见地在两天内先后3次提到了房地产!11月10日,国家主席习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议时提出,要化解房地产库存,促进房地产业持续发展!11日国务院常务会议上,李克强表示,以改革创新破除制约消费扩大的体制机制障碍,以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。11月10日至11日,中央财办主任、调研组组长刘鹤在浙江调研时表示,要化解房地产库存,促进房地产业持续发展!

中央高层2天内3提房地产,且一再强调房地产去库存问题,这充分体现了高层对这一问题的高度关切。

【去哪些库存?】

去库存,首先,去哪些库存?

这首先就要了解,当前中国楼市已经发生了深刻而微妙的转变,“结构性过剩与结构性短缺并存”逐渐取代了“总量供不应求”。去库存,关键是去三四线城市的房地产库存。

11月11日,国家统计局公布今年1-10月房地产数据,截至10月底,全国商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米,再创历史新高。易居研究院智库中心10月发布的《中国50城住宅库存报告》显示,第三季度,去库存周期较长的10个城市分别为北海、烟台、呼和浩特、荆门、三亚、茂名、淮南、沈阳、济宁、海口。其中北海库存去化周期最长,为30个月。

上述数据说明,三四线城市商品住房积压现象已经很严重,库存持续高企,房价下跌的态势已经明显。特别是对那些集中在东北、西北和西南的三四线城市来说,由于产业结构单一且落后,或以农业为主(如西北和西南),或以重工制造业为主(如东北)都对外来人口缺乏吸引力,再加上当地家庭户均都拥有房产二套以上,对房产需求早已饱合。无论从短期还是中长期来看,多数三四线城市库存量已达历史高位,未来压力显著。

事实上,万科、雅居乐等大型房企高管证实,目前其开发的中高端楼盘空置率“相对较高”,“尤以三四线城市和一些北方城市为甚”,鄂尔多斯、惠州、常州等三四线城市的新区人烟稀少。诸多城市大规模兴起的造城运动导致供应严重过剩,已是不争的事实。

【房价上涨格局难以持久】

房地产当前的问题,很大程度上是结构性的。目前,与三四线城市楼市的库存过剩价格引发的大幅下挫风险相对照的,是一线城市房子供不应求,价格继续暴涨。2015年上半年,北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都8个重点城市的楼市交易量普遍走出2014年低谷,甚至出现多年成交新高。例如,北京市上半年二手房成交量同比大涨91%,杭州、天津两地的二手房成交则分别创下当地近9年和10年的同期新高。

大城市房价的继续上涨,有其一定的合理性,那就是大量的人和资金追逐有限的土地和房子,供求关系使其价格值水涨船高。

一方面,三四线城市的大量人口,正在流向一二线城市。大城市人口规模和高密度,可以使得分工高度细化,企业多样性成长出来,能为年轻人提供更多的就业和发展机会。大城市的机会更多、选择发挥的空间更大、薪酬待遇更高,个人也更自由,这使得大量年轻人流入一二线城市。特别对那些家庭没有丰富人脉的人,中小城市熟人社会的状况,会让他们发展更为困难。这使得“北上广深”虽然不相信眼泪,但大量年轻人仍然义无反顾涌入。

另一方面,一线城市的土地具有先天的稀缺性,土地存量不多,城中村拆迁费力带来的增量匮乏,使得新开楼盘越来越少。加上今年的货币政策宽松使房企的融资成本降低(发债利率已降至3%-4%),开发商如今“弹药充足”,一线城市的土地成为各路资金防御性投资的重点。

即使如此,一线城市房价短时间里大幅上涨更多还是一种虚火,是受到避险游资追棒,以及政府救市重拳利好的影响。这是一种投资投机性需求,而不是真正的自住性需求,这也说明今后价格的不确定性。一线城市的房价,已经脱离了普通居民的收入水平,在一线城市真正买起房住的年青人并不多,大多数是望房兴叹,因此住房市场呈现出一种“价涨量滞”的特点。

如果说,三四线城市房价的调整难改暮气之色,一二线城市房价上涨则是饮鸩止渴!这样的上涨格局能持续多久?不好说,也许在明年上半年就会出现力竭而衰的问题。

【去库存并非重回癫狂】

在上述大格局下,高层提出了“化解库存”,绝非让房地产回到以前的癫狂状态,而是通过化解房地产的最大问题,避免中国经济下滑。毕竟,在房地产投资对中国经济依然影响很大的情况下,房地产的稳定是宏观经济稳定的前提。

据报道,对于楼市去库存的相关政策,目前各部委已经初步汇总了各项具体政策的调整思路。许多专家预测,包括户籍改革、棚户区改造、信贷政策的继续宽松、首套和二套房的首付回到20%、公积金贷款的门槛和标准调整等政策可能将陆续出台。其中,最重要和深远的一招,是推进农民工市民化,加快提高户籍人口城镇化率。因为三四线城市居民往一线走,农村居民城镇化往哪里走?有一部分也进进入一二线城市,但考虑到一线城市高昂的消费价格,大部分农民工还是会回到三四线城市居住。

【去库存将赢得中国经济的软着陆】

出来混,迟早是要还的。当年加杠杆时有多欢乐,现在去杠杆就会加倍痛苦。实事求是地判断,不管如何刺激和去库存,中国房地产的好日子已经结束,这是不争的事实。当前关键,是以空间换时间,赢得中国经济的软着陆。

中医诊治,重在“扶正祛邪”,也就是要一手是扶正气,一手是去邪气,两手并用,标本兼治。当前,中国正处在转型升级的阵痛期,在血水里泡三泡,在盐水里浸三浸,在碱水里洗三洗,这或是中国经济闯过难关、重拾升势的必经阶段。中央提出了“大众创业、万众创新”的重要思路,并开始对房地产进行降库存,这正体现中医扶正祛邪的精髓和要义!

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